του Κωστή Πλάντζου
Σούπερ φόρους σε απαξιωμένα ακίνητα κρύβουν οι αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές της Εφορίας. Παρά τα διαρκή υπερπλεονάσματα (7 δισ. ευρώ πέρυσι και άλλα 43 δισ. έως το 2022) ο εμπαιγμός με τον ΕΝΦΙΑ δεν «καταργείται», αλλά επαυξάνεται. Αν και ήταν δίκαιο, η εναρμόνιση εμπορικών και αντικειμενικών δεν έγινε πράξη μετά τις χειρουργικές επεμβάσεις της κυβέρνησης στον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων.
Αντιθέτως, με προκάλυμμα την ανάγκη εξομοίωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές, οι τιμές της Εφορίας τελικά δεν μειώνονται αλλά αυξάνονται. Και για όσους δεν αυξηθούν από φέτος τα βάρη του ΕΝΦΙΑ, σχεδόν το 80% των ιδιοκτητών ακινήτων συνωστίζεται στο ανώτατο όριο κάθε κλιμακίου φόρου και βρίσκονται πλέον με το ένα πόδι στο επόμενο κλιμάκιο για να υποστούν τις αυξήσεις όταν αλλάξουν ξανά οι τιμές. Από το 2019 δε προκύπτουν και νέα βάρη για τους περισσότερους ιδιοκτήτες, με όλους τους άλλους φόρους ακινήτων, απλώς η αύξηση μετατέθηκε κατά ένα εξάμηνο (από 1.1.2019).
Παίρνει από πολλούς, δίνει σε λίγους
Για εισπρακτικούς λόγους (3,2 δισ. ευρώ τον χρόνο από ΕΝΦΙΑ) και παρά την κρίση στην κτηματαγορά, ο φόρος συνεχίζει να επιβάλλεται σε «υπερτιμημένα» από την Εφορία ακίνητα, – τα οποία είναι απαξιωμένα όμως στην αγορά. Η ψαλίδα ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές τιμές παραμένει μεγάλη, όπως διαπιστώνουν τόσο οι ιδιοκτήτες, που πολύ θα ήθελαν να πουλούσαν στις τιμές στις οποίες η Εφορία κοστολογεί τα ακίνητά τους, όσο και οι ίδιοι οι εκτιμητές ακινήτων, οι οποίοι κλήθηκαν μέσα σε 20 ημέρες να ψάξουν να βρουν τις πραγματικές αξίες των ακινήτων σε όλη τη χώρα, αλλά, αφού μεσολάβησαν τρεις μήνες «μαγειρέματος», δεν αναγνωρίζουν ούτε οι ίδιοι τις εισηγήσεις τους στις τελικές τιμές που ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομικών.
Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι ούτε 1% των φορολογουμένων δεν θα δει αύξηση. Τα ίδια στοιχεία που επικαλείται, όμως, αποδεικνύουν ότι στέλνει σε 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες τον λογαριασμό των αλλαγών σε αντικειμενικές και ΕΝΦΙΑ. Παραπάνω φόρο για ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν ακόμα και στο Πέραμα, στο Κερατσίνι, στον Ασπρόπυργο, στην ακριτική Λήμνο και τη σεισμόπληκτη Κεφαλονιά. Στην πολύπαθη Λέσβο, στις πιο φθηνές περιοχές της Μυτιλήνης, οι τιμές ζώνης αυξάνονται 15% (από 700 σε 800 ευρώ/τ.μ.) και ο κύριος φόρος ΕΝΦΙΑ κατά 40% (από 2,00 σε 2,80 ευρώ/τ.μ.). Και μπορεί μεν να μην έρθει το τέλος του κόσμου αν 1 στους 6 ιδιοκτήτες πληρώσει 10, ή 50 ή 100 ευρώ παραπάνω ΕΝΦΙΑ -αντί για λιγότερα-, όμως το πραγματικό βάρος των αλλαγών πέφτει κυρίως σε 4.000 φορολογουμένους, τους οποίους το υπουργείο Οικονομικών έχρισε νέους «μεγαλοϊδιοκτήτες» αλλάζοντας τις αντικειμενικές.
Τριπλά χαμένοι βγαίνουν όσοι θα υποστούν αυξήσεις στις αντικειμενικές που εκκινούν από 10%-20% σχεδόν σε όλα τα νησιά και φτάνουν μέχρι 50% στην Κερατέα ή και 80% στη Μύκονο (όπου και η ξαπλώστρα μπορεί να κοστίζει 300 ή 500 ευρώ την ημέρα).
Συγκεκριμένα:
Αμεσα θα πληρώσουν 10% ή έως και 200% υψηλότερο κύριο φόρο φέτος όσοι αλλάζουν κλιμάκιο ΕΝΦΙΑ. Ειδικά στις υποβαθμισμένες περιοχές, όπου από 600-700 ευρώ η τιμή ζώνης ξεπερνά τα 750 ευρώ, αυτομάτως ο κύριος φόρος αυξάνεται 40% (από 2 σε 2,80 ευρώ/τ.μ. του ακινήτου).
Οσοι έχουν περισσότερα από ένα ακίνητα, πιάνονται ευκολότερα πλέον στην παγίδα του συμπληρωματικού φόρου, που υπολογίζεται στη συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων και όχι με βάση τα τετραγωνικά όπως ο κύριος φόρος. Ακόμα κι αν δεν αλλάξει ο κύριος ΕΝΦΙΑ κάθε ακινήτου ξεχωριστά, με κάθε αύξηση των τιμών ζώνης αυξάνονται η αντικειμενική αξία τους και ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ (0,15%-1,15%) που επιβάλλεται στο σύνολο της αξίας των ακινήτων.
Επίσης, ακόμα και αν δεν αλλάξει ο ΕΝΦΙΑ, η αλλαγή στις αντικειμενικές επηρεάζουν όλους τους άλλους φόρους ακινήτων. Οι αυξήσεις φόρων θα ισχύσουν σε έξι μήνες, από 1/1/2019. Επιπλέον, πολλοί θα χάσουν επιδόματα ή έκτακτες παροχές, εφόσον (και με μόλις 2%-3% αύξηση στην αντικειμενική) η αξία του σπιτιού τους αυξάνεται και ξεπερνά ενδεχομένως τα όρια περιουσίας για τη χορήγησή τους (π.χ. 90.000 ευρώ για το Κοινωνικό Εισόδημα Αλληλεγγύης).
Αντιθέτως, ωφελημένοι από τις αλλαγές βγαίνουν περίπου 13.000 «πρώην» μεγαλοϊδιοκτήτες. Οι μεγαλύτερες μειώσεις αντικειμενικών τιμών στη χώρα αφορούν τους κατοίκους στο Παλαιό Ψυχικό (33%), στη Βάρη (32%), στην Εκάλη (15%) και στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης (36%).
Τι σημαίνει αυτό; Για παράδειγμα, στο Παλαιό Ψυχικό από 6.250 ευρώ/τ.μ., η τιμή ζώνης μειώνεται σε 4.200 ευρώ. Πριν ο ιδιοκτήτης πλήρωνε βασικό φόρο ΕΝΦΙΑ 13 ευρώ/τ.μ. (2.600 ευρώ τον χρόνο) και φέτος θα πληρώσει 10 ευρώ/τ.μ. (2.000 ευρώ). Για συμπληρωματικό φόρο πριν πλήρωνε επιπλέον 7.900 ευρώ (για αξία ακινήτου 1.250.000 ευρώ), αλλά τώρα μόλις 3.500 ευρώ (για αξία ακινήτου 840.000 ευρώ και λόγω αύξησης του αφορολογήτου από 200.000 σε 250.000 ευρώ). Κερδίζει δηλαδή πάνω από 4.000 ευρώ τον χρόνο.
Κάτω από το χαλί οι επιβαρύνσεις
Το colpo grosso που στήθηκε με τις αλλαγές στις αντικειμενικές στηρίζεται σε τρία στοιχεία και αποκαλύπτεται και το ίδιο το υπουργείο Οικονομικών:
Στο όνομα της «εξομοίωσης» των αντικειμενικών με τις εμπορικές, οι τιμές της Εφορίας κατά βάση αυξάνονται (σε 3.792 ζώνες) αντί να μειώνονται (σε μόλις 2.122 ζώνες). Ωστόσο οι ιδιώτες εκτιμητές ακινήτων που ανέλαβαν να καθορίσουν τις νέες τιμές βλέπουν μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στις τιμές που αυτοί πρότειναν και εκείνες που ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομικών.
Παρά τις αυξήσεις στις αντικειμενικές, τα νέα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ θα δείξουν και πάλι βεβαίωση φόρου 3,2 δισ. ευρώ, με στόχο είσπραξης 2,65 δισ. ευρώ. Προφανώς κάποιοι θα δουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ και άλλοι περισσότερο τον Σεπτέμβριο.
Το θέμα είναι ποιος πληρώνει το μάρμαρο. Το υπουργείο Οικονομικών παρουσίασε στοιχεία από «ασκήσεις προσομοίωσης» για τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ που θα εκδώσει. Αλλά τα στοιχεία συσκοτίζουν αντί να διαφωτίζουν το ποιοι θα επωμιστούν τα βάρη. Η κυβέρνηση λέει ότι τα μειωμένα εκκαθαριστικά θα ξεπερνούν κατά πολύ τα αυξημένα (τόσο ως προς το πλήθος όσο και ως προς το μέσο ποσό φόρου που προκύπτει για καταβολή), χωρίς να εξηγεί πώς καλύπτεται η τρύπα στις εισπράξεις του β’ εξαμήνου του 2018 από τις «εκπτώσεις» αυτές στον ΕΝΦΙΑ.
Συγκεκριμένα, το υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζει -με βάση δικά του στοιχεία και εκτιμήσεις- ότι μετά τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ τα μειωμένα εκκαθαριστικά θα είναι πολύ περισσότερα (κατά 50%!) από τα αυξημένα, δηλαδή μόλις 946.671 αυξημένα και 1.470.962 μειωμένα. Δηλαδή τα βάρη για τις εκπτώσεις που θα δουν πάνω από 1,5 εκατομμύριο πολίτες θα κληθούν να καλύψουν 1 εκατομμύριο φορολογούμενοι. Θεωρητικά, οι λιγότεροι θα επωμιστούν τις ελαφρύνσεις των πολλών. Στην πράξη όμως η εξίσωση αυτή δεν φαίνεται να βγαίνει αφού:
Μικροδιαφορές ΕΝΦΙΑ έως 50 ευρώ θα δουν 1.630.741 φορολογούμενοι. Ωστόσο φουσκωμένα εκκαθαριστικά θα έχουν μόλις 737.709, ενώ 893.032 θα δουν μείωση. Επιπλέον, όπως λέει η κυβέρνηση, όσοι θα πληρώσουν λιγότερα θα κερδίσουν από 22 ευρώ κατά μέσο όρο ο καθένας, ενώ όσοι δουν επιβάρυνση θα χάσουν από μόλις 12 ευρώ, δηλαδή τα μισά. Σε απόλυτα ποσά, οι «εκπτώσεις» θα κοστίσουν στο Δημόσιο 20 εκατ. ευρώ, ενώ οι αυξήσεις δεν θα αποφέρουν ούτε 9 εκατ. ευρώ. Η τρύπα αυτή των εισπράξεων θα πρέπει να καλυφθεί από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.
Αυξήσεις 50-100 ευρώ θα υποστούν 100.161 ιδιοκτήτες. Το υπουργείο υποστηρίζει ότι θα είναι υπερτριπλάσιοι εκείνοι που θα δουν μειώσεις (351.090 ιδιοκτήτες). Ετσι η υστέρηση εσόδων δεν καλύπτεται αλλά διευρύνεται περαιτέρω κατά τουλάχιστον 7,5 εκατ. ευρώ, ακόμα κι αν πλήρωναν τα 100 ευρώ όλοι όσοι υποστούν τις αυξήσεις (= 10.016.100 ευρώ), ενώ ταυτόχρονα θα γλίτωναν μόλις 50 ευρώ όλοι όσοι θα έχουν μείωση (= 17.554.500 ευρώ).
Αυξήσεις 100-500 ευρώ θα δουν μόλις 91.466 ιδιοκτήτες, ενώ υπερδιπλάσιοι θα έχουν μειώσεις (213.483 ιδιοκτήτες). Καθώς και πάλι υπερτερούν κατά κράτος εκείνοι που η κυβέρνηση υπόσχεται ότι θα δουν ελάφρυνση έναντι εκείνων που λέει πως θα έχουν επιβάρυνση, η τρύπα των εισπράξεων φαίνεται να ανοίγει ακόμα περισσότερο αντί να κλείνει.
Μόλις 17.335 θα δουν αύξηση πάνω από 500 ευρώ, ενώ 13.357 θα γλιτώσουν πάνω από 500 ευρώ. Δηλαδή η κυβέρνηση ανακάλυψε περίπου 4.000 νέους «μεγαλοϊδιοκτήτες», που θα πρέπει να πληρώσουν πολλές χιλιάδες ευρώ μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ ο καθένας, για να καλύψουν τις εκπτώσεις 1,5 εκατομμυρίου ιδιοκτητών, όπως υπόσχεται το υπουργείο.
Οι πραγματικές αυξήσεις φόρων θα φανούνε σε έξι μήνες. Ολες οι αυξήσεις τιμών των ακινήτων θα ισχύσουν για όλους τους άλλους φόρους από 1/1/2019 και καλύπτουν το 37% της χώρας (ενώ οι μειώσεις το 22%).
Συμπαρασύρονται έτσι προς τα πάνω:
■ Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων.
■ Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης.
■ Το τέλος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.
■ Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
■ Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με το 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
■ Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
■ Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.
■ Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.
■ Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.
■ Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
■ Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
■ Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
■ Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
■ Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων που υπολογίζεται επίσης με το 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
Τι αποκαλύπτουν τα στοιχεία της ΤτΕ
Ανεβαίνουν οι τιμές που… πέφτουν!
Κόντρα στη λογική των αυξήσεων των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, τις οποίες αποφάσισε το υπουργείο Οικονομικών, κινούνται τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα οποία δείχνουν συνεχή μείωση της αξίας των ακινήτων.
Με βάση τα στοιχεία αυτά, πουθενά στη χώρα δεν καταγράφεται αύξηση των τιμών των ακινήτων. Αντιθέτως, στον σχετικό πίνακα για όλα τα είδη ακινήτων παντού στην Ελλάδα τίθεται συνεχώς το πρόσημο «μείον» εδώ και τρία χρόνια. Είναι ενδεικτικό ότι οι δείκτες των οικιστικών ακινήτων της ΤτΕ συνεχώς πέφτουν: κατά 5% το 2015, κατά 2,4% το 2016, κατά 1% το 2017, ενώ ακόμα και το α’ τρίμηνο του 2018 ξεκίνησε πτωτικά.
Σε σχέση με το 2007, που είναι η τιμή βάσης (όπως και στις αντικειμενικές που ανακοινώνει το υπουργείο Οικονομικών), οι τιμές των ακινήτων είχαν μειωθεί κατά 39% έως το 2015 (τιμή 61/100 σε σύγκριση με τα δεδομένα του 2007), ενώ στον σχετικό πίνακα της ΤτΕ φαίνεται να έχουν πέσει έκτοτε ακόμα περισσότερο (59,6/100 κατά το 2016 και 59/100 το 2017), ενώ και στο φετινό τρίμηνο Ιανουαρίου – Μαρτίου έπεσαν ακόμα περισσότερο (58,9 ή -41,1% σε σχέση με το 2007). Η μέτρηση της ΤτΕ δεν αποτελεί μια «φωτογραφία της στιγμής» και δεν ταυτίζεται με τις εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών στους οποίους ανέθεσε το υπουργείο Οικονομικών να υπολογίσουν τις αντικειμενικές και τις εμπορικές τιμές στα καινούρια κτίσματα.
Ωστόσο τα στοιχεία της ΤτΕ έχουν υψηλή αξιοπιστία γιατί στηρίζονται σε μια τεράστια βάση δεδομένων που έχει σχηματιστεί εδώ και μια δεκαετία και αποτελείται από 709.300 πραγματικά ακίνητα, εκ των οποίων το 69% αφορά διαμερίσματα, το 19% μονοκατοικίες, το 6,2% μεζονέτες, το 6,2% οικόπεδα και το 2,6% διάφορα άλλα ακίνητα.
Ετοιμάζουν και νέες αυξήσεις το 2019
Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν την πορεία των τιμών στην αγορά οικιστικών ακινήτων και αντλούνται από τις αναλύσεις που της αποστέλλουν από τις αρχές του 2009 όλα τα πιστωτικά ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Τα στοιχεία αυτά απηχούν τις εκτιμήσεις των τραπεζών για την τρέχουσα εμπορική αξία των οικιστικών ακινήτων, με βάση τα συμβόλαια και τα δάνεια που χορηγούν, καθώς και πληροφορίες για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους. Καθώς έχουν περιλάβει πολλά εξ αυτών στα χαρτοφυλάκιά τους (ως εγγυήσεις δανείων ή πάγια περιουσιακά στοιχεία κ.λπ.), θα ήταν μάλλον δύσκολο να θεωρηθούν «υποτιμημένα» εν συγκρίσει με τις τιμές που καθορίζει το υπουργείο Οικονομικών για τους πολίτες. Επιπλέον, αποτυπώνουν τη διαρκή τάση των τιμών των ακινήτων και για τον λόγο αυτό έχει θεσμοθετηθεί να συνυπολογίζονται σε μόνιμη βάση και αυτά, όταν μελλοντικά θα λειτουργήσει το νέο online σύστημα καθορισμού των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σε πραγματικό χρόνο.
Οπως φαίνεται όμως στον ίδιο πίνακα της ΤτΕ, η τάση υποχώρησης των τιμών των ακινήτων διαρκώς πλέον μειώνεται και ήδη στα αστικά ακίνητα της χώρας καταγράφεται για πρώτη φορά στασιμότητα (μηδενική μεταβολή) κατά το α’ τρίμηνο του 2018, κάτι που δείχνει ότι πολύ σύντομα, τα αμέσως επόμενα τρίμηνα, θα προκύψουν σταδιακά οι πρώτες καθαρές αυξήσεις τιμών στην αγορά.
Ετσι, ενώ οι μειώσεις τιμών που κατέγραψε η ΤτΕ από το 2007 έως το 2018 δεν εμπόδισαν το υπουργείο Οικονομικών να ανακοινώσει αυξήσεις, τα μελλοντικά στοιχεία των τραπεζών -καθώς η οικονομία θα αρχίζει σταδιακά να κινείται και πάλι- διαφαίνεται ότι μπορεί να τροφοδοτήσουν ένα νέο γύρο αυξήσεων των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, από το 2019 και μετά.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ
■ Ιδιοκτήτης με διαμέρισμα 89 τ.μ. στο Παλαιό Φάληρο, 29 ετών, 3ου ορόφου, 1 πρόσοψη, 20 τ.μ. βοηθητικοί χώροι
– ΕΝΦΙΑ 2017: 343,69 ευρώ (με τιμή ζώνης 1.450 ευρώ)
– ΕΝΦΙΑ 2018: 343,69 ευρώ (με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ)
Αύξηση φόρου: 0 ευρώ
Χάνει όμως το Κοινωνικό Εισόδημα Αλληλεγγύης γιατί:
Οριο περιουσίας για το ΚΕΑ: 90.000 ευρώ
Παλιά αντικειμενική αξία ακινήτων: 89.150 ευρώ
Νέα αντικειμενική αξία ακινήτων (+3,5%): 91.800 ευρώ
■ 2. Διαμέρισμα 90 τ.μ., Πέραμα,
15 ετών, 2ου ορόφου, 1 πρόσοψη
– ΕΝΦΙΑ 2017: 282,77 ευρώ
– ΕΝΦΙΑ 2018: 292,87 ευρώ
Αύξηση φόρου: 10,1 ευρώ
■ 3. Μεζονέτα 120 τ.μ. στον Αγιο Στέφανο Μυκόνου,
10 ετών, με άνω όροφο και 1 πρόσοψη
– ΕΝΦΙΑ 2017: 548,89 ευρώ
– ΕΝΦΙΑ 2018: 875,64 ευρώ
Αύξηση φόρου: 326,75 ευρώ
■ 4. Διαμέρισμα 80 τ.μ., Κερατσίνι,
20 ετών, 3ου ορόφου, με 2 προσόψεις
– ΕΝΦΙΑ 2017: 242,30 ευρώ
– ΕΝΦΙΑ 2018: 250,96 ευρώ
Αύξηση φόρου: 8,66 ευρώ
■ 5. Διαμέρισμα 100 τ.μ., Χανιά,
15 ετών, 3ου ορόφου, με 2 προσόψεις
– ΕΝΦΙΑ 2017: 328,63 ευρώ
– ΕΝΦΙΑ 2018: 419,29 ευρώ
Αύξηση φόρου: 90,66 ευρώ
■ 6. Διαμέρισμα 100 τ.μ. στο 2ο Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης,
10 ετών, 2ου ορόφου, με 2 προσόψεις
– ΕΝΦΙΑ 2017: 486,77 ευρώ
– ΕΝΦΙΑ 2018: 400,23 ευρώ
Μείωση φόρου: 86,54 ευρώ
