Tης Μαριάννας Τζάννε
Από το ταμείο των αυθαιρέτων θα χρειαστεί να περάσουν οικειοθελώς περίπου 382.000 πολίτες με βίλες, πολυτελείς κατοικίες και εξοχικά με ή και χωρίς οικοδομικές άδειες, προκειμένου να «ξεπλύνουν» τις μεγάλες πολεοδομικές τους αμαρτίες για να πάρουν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, για αυθαίρετα που ξεπερνούν το 40% των επιτρεπόμενων μεγεθών κάλυψης, δόμησης και ύψους μιας περιοχής, ο νόμος προβλέπει εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια.
Όσοι θέλουν να διασφαλίσουν την νομιμότητα του ακινήτου τους για πάντα, το θεσμικό πλαίσιο τους επιτρέπει την αγορά συντελεστή δόμησης μέσα από το νέο θεσμό της Τράπεζας Γης Δικαιωμάτων και Κοινόχρηστων Χώρων που αναθεώρησε ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα (4495/2017), ρύθμιση που έκρινε και την συνταγματικότητα του προηγούμενου νόμου από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των δηλώσεων που έχει επεξεργαστεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, οι μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (κατηγορία 5), αντιστοιχούν σε περισσότερα από 54 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετων κατασκευών. Ο συνολικός αριθμός των δηλώσεων φτάνει μέχρι σήμερα τις 382.873, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 35% των δηλώσεων. Από αυτές πάνω από 38.500 αφορούν τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν στο σύστημα το τελευταίο πεντάμηνο και οι υπόλοιπες τον προηγούμενο νόμο των αυθαιρέτων.
Ενδεικτικό των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών των επίμαχων ακινήτων, αποτελεί το γεγονός ότι οι καραμπινάτες αυθαιρεσίες, αντιπροσωπεύουν το 50% των προστίμων για τα αυθαίρετα δηλαδή περισσότερα από 2,5 δις. ευρώ. Τα στοιχεία του ΤΕΕ αποκαλύπτουν άλλο ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό των μεγάλων παραβάσεων αφού στην κατηγορία 4 (παραβάσεις έως 40% της επιτρεπόμενης κάλυψης, δόμησης, ύψους) και 5, αντιστοιχεί και ο μεγαλύτερος όγκος πισίνων που είναι πάνω από 1 εκατομμύριο κυβικά μέτρα νερού. Τί προβλέπει ο τελευταίος νόμος των αυθαιρέτων για τις μεγάλες αυθαιρεσίες και πόσο γρήγορα θα μπορέσουν οι πολίτες να εκμεταλλευτούν τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις;
Ο κ. Βασίλης Γκοιμίσης, πολεοδόμος-χωροτάκτης και από εκείνους που συμμετείχαν στην Επιτροπή του υπουργείου Περιβάλλοντος που συνέταξε το νόμο για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, δηλώνει στο «business story» ότι θα εξαρτηθεί από το χρόνο που θα ψηφιστούν οι σχετικές υπουργικές αποφάσεις αλλά και από το κόστος της τακτοποίησης. Μέχρι στιγμής, εκτιμήσεις υπάρχουν μόνο για το πρώτο, σύμφωνα με τις οποίες, για να λειτουργήσει η Τράπεζα Γης για την κατηγορία 5, θα χρειαστεί τουλάχιστον μία τριετία. Επιστήμονες σημειώνουν ότι για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) και τις Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ) που ορίζει ο νόμος για την λειτουργία της Τράπεζας Γης δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι σχετικές μελέτες και προσθέτουν ότι θα πρέπει να δοθούν κίνητρα στους δήμους για να προχωρήσουν. Για δε τις ΠΑΕΣ, θα πρέπει να ολοκληρωθεί πρώτα ο νόμος για τα αυθαίρετα ώστε να υπάρχει μια συνολική εικόνα του πλήθους και τους είδους των πολεοδομικών παραβάσεων για να προχωρήσει ο καθορισμός τους. “Κανένας μηχανικός δεν έχει χρονοδιάγραμμα αλλά ούτε το επιπλέον κόστος, για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση” αναφέρει πολιτικός μηχανικός που ασχολείται με την νομιμοποίηση αυθαιρέτων κάτι που δείχνει και την ανωριμότητα της διαδικασίας. Ωστόσο, σημείο καθοριστικής σημασίας για την πορεία της τακτοποίησης είναι να οριστεί ποιες υπερβάσεις και με τί κόστος θα παίρνουν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. “Οι μελέτες για τις ΠΑΕΣ θα κρίνουν εάν η εξαίρεση θα αφορά το σύνολο ή τμήμα των παραβάσεων” επισημαίνει ο κ. Γκοιμίσης, ο οποίος θεωρεί ότι πρέπει να μπει “ταβάνι” στις αυθαιρεσίες που θα νομιμοποιούνται με οριστικό τρόπο. Επίσης θα πρέπει να διευκρινιστεί, όπως σημειώνει, ο τρόπος υπολογισμού των προστίμων καθώς με βάση την τιμή ζώνης όπως ισχύει για τις άλλες κατηγορίες αυθαιρέτων, το κόστος θα είναι απαγορευτικό.
Εκτός από την κατηγορία 5, η Τράπεζα Γης θα αποτελέσει διέξοδο και για όσους τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης έχουν εκδοθεί αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί μέχρι σήμερα αλλά και για όσους εκδοθούν από δω και στο εξής. Για αυτή την περίπτωση, αρκεί μια υπουργική απόφαση και η λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας μέσω της οποίας θα διεξάγονται οι συναλλαγές. Υπολογίζεται ότι σήμερα εκκρεμούν 450.000 τ.μ. από τίτλους που δεν έχουν υλοποιηθεί.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης αποτελεί ένα χρήσιμο και διαδεδομένο εργαλείο προστασίας του εξωαστικού χώρου και του περιβάλλοντος και στην διεθνή αγορά. Όπως αναφέρει ο κ. Γκοιμίσης, προκειμένου να προστατευτεί το φυσικό κεφάλαιο για λόγους πολεοδομικούς ή περιβαλλοντικούς, μεταφέρονται Δικαιώματα Ανάπτυξης (Transfer Development Rights – TDR) από τον εξωαστικό χώρο στις πόλεις. Παραδείγματα ολοκληρωμένων προγραμμάτων, με μεταφορά δόμησης από εξωαστικές περιοχές σε άλλες προκαθορισμένες αστικές περιοχές αποτελούν, η υπερπόντια κτήση του Puerto Rico για τις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές του, η πολιτεία του New Jersey, για τις αγροτικές περιοχές, την γεωργική γη και τους ελεύθερους εξωαστικούς χώρους της καθώς και η Κομητεία King της Πολιτείας Washington. Με το συγκεκριμένο πρόγραμμα που εφαρμόζεται από το 2000, έχουν ήδη προστατευθεί από δόμηση και εκμετάλλευση, 142.000 στρέμματα αγροτικών και προστατευόμενων περιοχών, με μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης για 2.647 οικιστικές μονάδες από τις εν λόγω εξωαστικές περιοχές σε προκαθορισμένες αστικές περιοχές.
TEE: Πώς θα γίνουν οι συναλλαγές μέσω Τράπεζα Γης
«Για να υπάρχει και να λειτουργεί ως αγορά δικαιωμάτων η Τράπεζα Γης θα πρέπει να υπάρχει το προϊόν, οι πιθανοί αγοραστές και οι πιθανοί πωλητές» ανέφερε πριν λίγες εβδομάδες σε εκδήλωση για την μεταφορά ΣΔ, ο πρόεδρος του ΤΕΕ κ. Γιώργος Στασινός. Προϊόν, όπως σημείωσε «είναι ο συντελεστής δόμησης ή αλλιώς τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά δόμησης. Αγοραστές είναι –μεταξύ άλλων – όσοι θέλουν να νομιμοποιήσουν ένα ακίνητο, που βρίσκεται στις μεγάλες κατηγορίες των νόμων των αυθαιρέτων και αγοράζοντας συντελεστή δόμησης θα μπορούν να τακτοποιήσουν οριστικά το αυθαίρετο κτίσμα. Ακόμη και επενδυτές που θέλουν να χτίσουν περισσότερο από το επιτρεπόμενο. Πωλητές είναι εκείνοι που έχουν τίτλο συντελεστή δόμησης, που προκύπτει για παράδειγμα από συντελεστή που περισσεύει από διατηρητέο κτίριο». Η πρότασή του, κάνει ένα βήμα πιο πέρα, προτείνοντας η Τράπεζα Γης να δίνει στον πωλητή ένα ποσοστό της αξίας του συντελεστή, για παράδειγμα 30%, υποχρεώνοντας τον ιδιοκτήτη ενός διατηρητέου, να βελτιώσει την πρόσοψη με τα χρήματα αυτά και αφού την ανακατασκευάσει και ελεγχθεί από ελεγκτή δόμησης, να του δίνει και το υπόλοιπο ποσό.
«Έτσι απλά και κινώντας ουσιαστικά, αποκλειστικά ιδιωτικούς πόρους θα τακτοποιηθούν οριστικά τα αυθαίρετα των κατηγοριών 4 και 5 , θα φτιαχτούν οι προσόψεις των διατηρητέων και θα κινηθεί η οικοδομή».
Ωστόσο, η πολιτεία θα χρειαστεί να καταβάλλει μεγάλη προσπάθεια για να προχωρήσει η λειτουργία της τράπεζας γης και της μεταφοράς ΣΔ, η οποία σημειωτέον απαιτεί 10 εφαρμοστικές πράξεις, από τις οποίες δεν έχει εκδοθεί καμία!
